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□房 言

近日，住建部部长倪虹在召开企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。此次表态提及的“认房不认贷”表述以及何时在地方落地，备受市场关注。笔者认为，“认房不认贷”措施有望重启，将利好改善型换房需求，有利于刺激楼市活跃。

房子的套数和贷款的次数，是近年来限制楼市交易的一个重要原因。何为“认房不认贷”呢？“认房”是指商业银行发放个人住房贷款时会参考拟购房人在拟购房地家庭名下实际拥有住房套数确定贷款比例；“认贷”是指银行会根据拟购房人家庭在全国范围内是否有住房贷款记录来确定贷款比例。前几年，房地产市场出现过热情形时，出台“认房又认贷”政策，对市场有降温的作用，同时也提升了换房人的首付门槛。

时隔数年，“认房不认贷”有望实施。这意味着如若政策落地，只要购房者名下无房，不管其有无贷款记录，都可按照首套房进行认定。换句话说，假如是有过贷款记录的购房者买房，首付或降更低。值得一提的是，“认房不认贷”措施下认定的首套房，给购房者带来的不仅是首付的减轻，还有房贷利率、税费等的连锁减负。例如在契税方面，如果是购置90平方米以下的首套房，税率为1%；但若是二套房（不论面积）的契税，则需要3%。由此有望拉动换房频率，促进楼市交易。目前，城市刚需置业者集中，换房人群庞大，降利率、降首付、降税收，能够改善预期并释放需求。笔者认为，“认房又认贷”阻碍了改善住房需求进入市场，现在如能明确“认房不认贷”，将会有效刺激刚需置业者“跑步”入市。

启动“认房不认贷”政策，短期内的政策效果将非常积极。据悉，8月3日，郑州市住房保障和房地产管理局等部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，发布15条楼市调控新政，包括落实“认房不认贷”政策、暂停执行限售政策、有序下调存量房贷利率等。随后一周内，郑州楼市出现阶段性增长。我们有理由相信，随着更多核心城市降低首付和落实“认房不认贷”政策，将进一步畅通换房链条，促进房地产市场良性循环。一方面，改善客群换房会增加刚需房源供给，满足刚需入市需求，实现刚需和改善群体的良性循环。另一方面，改善群体卖掉二手房后购买新房，促进二手房新房的良性循环。