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8 月 8 日至 11 日，2022 博鳌房地产论坛在广州举办。社科院大学城乡建设经济系教授陈淮发表了《房地产周期与未来》的演讲。

取消预售制是不是避免地产断供危机的好办法？陈淮认为，预售还是现房销售制并无根本性的差别，差别只是预售过程中的风险是配置在哪一个主体头上的。

预售制的不合理在于把将来的房子供求关系变化、未来的变化，贷款利率高低涨跌的变化，以及开发商能不能按时交房等压力都集中在购房人一个人头上。

陈淮表示，风险本来就是客观存在的，有绿色公正、签约、抵押，有无数完善的制度都不能避免。当把信用参与经济活动中来的时候风险就同样程度参与到经济活动当中来了。有风险不怕，就怕把风险过渡集中在某一个局部，每个人担一点这个气球是破不了的。

另一个教训是，间接融资转化为直接融资。陈淮表示，比如 REITs 是市场化的工具，不是政府随意挪用的用于政策性的工具。房地产企业负债运营是天经地义的，古今中外房子这种东西是没有不负债的。

陈淮指出，房子本来就是人的信用资源，对人们来说，房子除了有用性之外不可能剥夺收租或者是价值增值的好处，所以它最重要的是具有价值属性和资产信用属性。造就的现代化绝不是让 14 亿人都成为一无所有的无产者，而是越来越多的劳动者，越来越多的社会群众成为有产一族，而这是通过鼓励支持保护老百姓 ( 603883 ) 拥有房子为目标的。

（责任编辑：常丹丹 HO016）