张雅楠 / 文

8 月 16、17 两日，本是三单保租房 REITs 的公开发售日，但由于认筹火爆，仅用不到一天时间，三单保租房 REITs 便宣告募资提前收官。

18 日，红土深圳安居 REIT、华夏北京保障房 REIT、中金厦门安居 REIT 公告了基金认购申请确认比例结果，公众投资者中签率依次为 0.39%、0.64%、0.69%；网下投资者中签率依次为 0.77%、0.89%、0.94%，均创 REITs 中签率新低。

从认购金额看，网下投资者认购金额超过 1210 亿元，公众投资者认购金额超过 827 亿元，二者合计规模超过 2000 亿元。

(相关资料图)

2000 亿元真金白银的热情参与、不足 1% 的超低中签率，足以说明投资者对保租房 REITs 的热情。究其原因，不外乎这样两点：

整体来看，目前上市的 REITs 底层资产在获受理时，有律师、财务评估团队筛选，审核过程中还要先报省发改委、国家发改委，然后推荐给证监会，可谓精挑细选，对投资人来讲风险可控。

具体而言，三单保租房 REITs 的底层资产是保租房和公租房，出租率高，收入稳定，而 REITs 又有 90% 利润强制分红的硬性要求，所以投资 REITs 的回报基本是安全稳定的，相当于不用买房就能当上房东，安稳收租。

当然，更进一步说，这三单保租房 REITs 上市，正面意义不仅仅是投资人带来收益，更是中国版基础设施公募 REITs 的关键节点，也是中国住房租赁市场的里程碑事件。

REITs 增加了租赁住宅这一重要的资产类别，成为打通租赁市场正向循环的关键步骤，对中国的住房供给格局有着深远的影响。

在中国房地产发展过程中，一直用投资回报的事实鼓励着买房。经济高速增长阶段，收入和资产价格快速攀升，租住不平衡的矛盾虽然也有，但容易被收入的增长平复；等到经济发展趋缓时，很多人会真切地发现，在如此高的房价下，可能与买房无缘了。

而在城市的发展过程中，随着配套和产业的逐渐升级，城市的租金价格水涨船高，大城市的 " 缙绅化 " 趋势很难逆转，租房群体在这一过程中总体处于弱势，要么接受更贵的租金，要么接受更远或者配套相对差的住所。

两者叠加，租房问题显得更加紧迫和严峻，这就要求住房矛盾突出的城市，切实关注这部分市民的居住权益。

长期以来，中国的机构化租赁住房供给占比低，租赁住房供应分散、房屋老旧、管理混乱，年轻人大多在租房上吃过苦头。要增加供给，提高租住水平，机构化的租赁供给理应成为重要组成部分。

2017 年至 2020 年，长租公寓企业从起步到爆雷，搅动了无数租客和房东的人生，究其原因，主要是商业模式存在短贷长投的先天硬伤。不过，这一场风风火火的实践也把发展租赁市场必须做好金融配套的问题鲜明地摆在了主政者面前。

随之而来的重大政策信号是，租赁端，中央推行保障性租赁住房之后，又提出了加快发展长租房市场；在金融端，将保租房纳入了基础设施公募 REITs 试点。

这是三单保租房 REITs 入市前的漫漫长路，也预示着它的使命担当——将保障性住房和公租房作为底层资产，用于解决新市民和城市低收入者的居住难题，打包成为 REITs 上市，转由机构和公众投资人持有后，原始权益人实现退出，当资产流动起来，增加的便是社会上的租赁住房数量，这样的正向流动，也许租房的人不会感知到，但总有机会受益于此。