财经眼

中央经济工作会议提出，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。

近年来，在国家政策引导下，金融机构加大对保障性租赁住房建设运营的支持力度，差异化实施住房信贷政策，提升相关服务便利度，多措并举帮助百姓安居、乐居。

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加大融资支持、强化运营管理，助力扩大租赁住房供给

广东小伙儿陈炳文去年大学毕业，入职位于厦门国家火炬高技术产业开发区（以下简称火炬高新区）的一家高新技术企业。满意的工作找到了，住的问题摆在面前。通过一款线上租房平台，他查询到了距公司20分钟车程的火炬嘉福人才公寓。实地参观后，陈炳文对居住环境、治安、设施以及租金等都比较满意，很快便决定入住。

火炬高新区是集研发创新、创业孵化和高新技术企业成长等为一体的开发区，聚集了平板显示、软件与信息服务、计算机与通信设备等领域众多高新技术行业企业。园区从业人员中，像陈炳文这样的新市民较多，租房需求大，周边公寓供不应求、价格水涨船高。

为缓解租住压力、给创新创业营造更好条件，火炬高新区管委会同建设银行厦门分行合作打造了“CCB建融家园”项目——火炬嘉福人才公寓。项目总建筑面积近10万平方米，共计1843套房源，租金低于市场水平，受到新市民的欢迎。目前厦门市累计开业运营13个“CCB建融家园”，提供优质长租公寓近6000间，整体出租率保持在90%以上。据了解，建设银行积极实施住房租赁战略，合理满足保障性租赁住房项目融资需求，截至去年6月，该行保障性租赁住房项目贷款授信金额超过1150亿元，支持筹集房源超过40万套（间）。

保障性住房项目体量大、周期长，离不开长期资金支持。银保监会、住建部去年发布的《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》提出，对利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、新供应国有建设用地等新建自持保障性租赁住房项目或存量盘活项目，银行保险机构在综合考虑企业项目建设或购置，以及后续运营需求的基础上，以市场化方式提供适配其融资需求的产品。

如何激发银行为保障性租赁住房建设提供融资服务的积极性？

“在浙江平阳县鳌江镇保障性租赁住房一期项目建设中，银行贷款发挥了至关重要的作用。”平阳县新鳌城市建设有限公司总经理张志说，农业银行温州分行为平阳县首个保障性租赁住房项目提供10.5亿元专项授信，日前成功发放项目贷款8.2亿元，助力首期3096套保障性租赁住房加速建设。

为加快这一民生工程推进，在当地有关部门、农业银行温州分行平阳支行等的协商下，保障房及配套车位、商铺租金等收入被作为贷款还款来源。同时，通过引入贷款担保机制，银行得以在做好风控的前提下顺利发放贷款。

“鳌江镇是平阳县工业重镇，每年都有大量外来务工人员。本次项目建设将大幅增加小户型、低租金房源，有效缓解‘新鳌江人’阶段性住房困难，为他们安居乐业创造条件。”鳌江镇镇长杨启杰说。

此外，去年，人民银行、银保监会发布通知，明确保障性住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。专家表示，这有利于银行业金融机构加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

优化贷款政策、提升服务质效，为百姓提供更多便利

在助力扩大保障性住房供给的同时，金融部门和金融机构也在优化贷款政策、提升服务质效等方面不断探索，降低百姓住房消费压力、更好满足刚性和改善性需求。

——建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。

近日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。专家认为，这是对前期放宽首套房贷利率下限政策的进一步深化，具有积极意义。

“在一定条件下的动态调整是该机制的重点、亮点，更鲜明地体现了差别化住房信贷政策，是‘因城施策’的有益探索。对需求侧而言，有助于降低居民住房消费负担，更好地支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”上海金融与发展实验室主任曾刚说。

专家分析，该动态调整机制授权地方政府调整的是首套房贷利率下限，房贷如何定价仍是市场化行为，由银行与客户商定。

——丰富金融产品，打造专业网点，提供多维度全周期服务。

近年来，围绕新市民住房消费需求，各地有针对性地创新产品和服务，帮助越来越多人安居乐业。在山东，银行联合济南住建部门共同开发“泉城安居”平台，为新市民住房租房提供金融服务、补贴申领、政策宣介等服务，与公积金管理部门协同推出“新市民公积金租房贷”等专属产品；农业银行山东分行推出“农民安家贷”，通过优化收入证明认定标准、实行优惠利率等，打造“三农”特色住房贷款产品，截至去年6月，该产品已累计帮助超14万户农民进城购房。一些机构专门打造了家装主题银行，为新市民提供从买房到装修的全周期服务。

“支持银行合理确定符合购房条件的新市民首套住房按揭贷款标准，提升借款和还款便利度，针对新市民进城、落户过渡阶段的差异化需求提供消费信贷产品；鼓励保险机构研发家庭财产保险、出租人责任险、承租人责任险等保险产品，支持长租房市场发展。”山东银保监局有关负责人说。

——提升住房公积金贷款服务质效，细节之处惠民生。

“房产交易过户和公积金贷款办理只用跑一趟，省时省力。”不久前，辽宁省沈阳市大东区居民张伟购置了一套二手房，实现“安居梦”的同时，还尝到了“公积金贷款+产权交易”一站式服务的甜头。据了解，当地有关部门积极推动公积金管理部门与银行、不动产中心数据共享、业务协同。市民在政务服务大厅实现一次性办理公积金贷款、交易过户等业务。

公积金贷款与百姓购房密切相关。各地优化有关服务的举措还有很多。福建省厦门市实施公积金贷款阶段性支持政策，购买新房首付款可用公积金直接支付，并降低职工家庭首次、二次申请住房公积金贷款购房的首付款比例。不少商业银行加强与地方政府协作，共同加强住房公积金服务渠道建设，扩展住房公积金手机客户端（APP）、小程序个人自愿缴存功能，让新市民住房公积金缴存渠道更加畅通。一些地方正在推动“商转公”（商业性个人住房贷款转公积金贷款）业务，着力降低购房者还款压力。

“提升公积金贷款服务效率，降低购房综合成本，惠民生的同时，也有利于促进合理住房消费需求进一步释放。”曾刚说。

做好风险防范，进一步释放刚性和改善性住房需求

发展保障性住房、优化住房金融服务是惠民生的实事。而要把好事做好，还要牢牢守住风险底线。

“银行保险机构要密切关注当地保障性租赁住房市场发展情况，科学合理测算保障性租赁住房项目的投入、收益和现金流，合规适度提供融资，严防过度授信、盲目放贷。要在负债控制、款项支付、工程进展、租金回款、资产抵押等方面采取有效的风控措施。针对商品房开发项目配建的保障性租赁住房，应确保保障性租赁住房部分独立公允核算，实现专款专用。”银保监会有关负责人说。

各地创新监管举措，守住风险底线。江西运用全省住房保障信息系统，提高保障性住房项目授信审批、风险预警管理能力，严防以保障性住房为名骗取银行保险机构优惠政策。贵州银保监局要求辖内机构做好融资主体准入管理、风险管理和后续跟踪管理，对新建或购买存量房源作为保障性租赁住房的，将属地发展保障性租赁住房工作领导小组出具的项目论证意见书作为贷款评审要件，确保资金投入的合规和安全。

业内人士表示，各级监管机构需加强业务指导和风险监测，建立健全保障性租赁住房金融风险监测和防控体系，定期监测辖内银行保险机构支持保障性租赁住房发展情况，做到风险早发现、早预警、早处置。同时，防止以保障性租赁住房的名义搞变通、打“擦边球”，进行监管套利。

“对银行来说，要在做好风控前提下更好满足百姓刚性和改善性住房需求，就要通过金融科技不断提升对客户进行画像的能力，全面、准确、高效地获取客户真实信息。基于此，才能为客户提供及时、适当的住房金融服务。”曾刚说。

专家表示，应进一步从需求侧发力，增强居民刚性和改善性住房消费的意愿和能力。

“未来，可根据实际情况继续加大差别化住房信贷政策实施力度，紧密结合各城市实际情况采取下调首付比例、取消‘认房又认贷’、降低贷款利率等措施。为满足改善性住房需求，二套住房贷款利率下限也可适时、适当调整。”曾刚说。（记者 屈信明）